O sonho da maioria dos brasileiros é ainda o da casa própria. Mas, para quem já possui a sua, o objetivo de vida costuma ir mais além: montar um patrimônio. Para isso, sem dúvida, uma opção de investimento é o imóvel. Há cerca de 30 anos, comprar uma casa ou um apartamento era garantia de segurança para a vida inteira. Dinheiro aplicado sem dor de cabeça e grandes preocupações. No entanto, alguns planos econômicos depois e problemas sociais crescentes, será que empatar as economias em metros quadrados com vista para sabe-se lá onde vale a pena?

David Dahis, diretor da Expan Imóveis, empresa voltada para construções de alto padrão, explica que, há três décadas, ter uma casa ou apartamento como fonte de mais uma renda era um excelente negócio. Com as crises econômicas que o Brasil sofreu, esse tipo de investimento deixou de ser tão atrativo. No entanto, a queda de juros na remuneração dos fundos de renda fixa, no fim de 2006, motivou novamente os investimentos no mercado de imóveis. Nesse panorama, as perspectivas têm se mostrado positivas tanto para quem pretende comprar quanto para os profissionais do setor imobiliário.

Pesquise. Quanto mais visitas a imóveis, mais se tem noção de preço. Quando você tiver essa percepção, terá condições de avaliar valores e fazer o investimento que julgue o correto

Ricardo Kenji, investidor do mercado imobiliário no estado de São Paulo, atualmente possui quatro imóveis, sem contar o que habita. Já comprou em Campinas, Mairinque e Santana de Parnaíba (Tamboré e Alphaville). Em 1997, começou aplicando parte de suas economias, cerca de R$ 35 mil. Alguns negócios depois, comprou mais um imóvel este ano, por cerca de R$ 250 mil. O seu maior investimento está avaliado em R$ 750 mil. “O Brasil passa por um período de euforia no mercado imobiliário. Há muito tempo não se via um crédito tão farto para a compra de imóveis e nem tanta oferta”, comenta Kenji.

Avaliando os riscos

Mas alguns fatores devem ser levados em consideração por quem pensa em investir as economias em um imóvel. O consultor financeiro e sócio-diretor da Cerbasi e Associados, de São Paulo, Gustavo Cerbasi, dá o alerta. “É fundamental contar com outras fontes de renda, uma vez que o imóvel para revenda traz o risco da baixa liquidez e o imóvel para aluguel traz o risco da vacância ou da inadimplência”.

OK, você quer investir em imóveis, mas não possui o dinheiro para comprar à vista. Empréstimos e financiamentos estão aí para isso, certo? Bom, mais ou menos. Caso sua intenção seja apenas investir, a contração de uma dívida de longo prazo deve ser avaliada. Caso contrário, pode não valer a pena o investimento. David Dahis informa que o pagamento em parcelas influencia no valor total do imóvel, pois são cobrados juros nesse tipo de negociação. “Trabalho há 25 anos com venda de imóveis e é um mercado mais conservador. A Bolsa de Valores está na moda, mas tem altos e baixos. Para o primeiro investimento, é bom pesquisar e tomar emprestada a menor quantidade possível de financiamento”, aconselha David.

Se o país crescer em todos os setores como na construção civil, certamente causará um efeito multiplicador. “Os imóveis ainda não começaram a valorização do ativo, mas isso deve acontecer com o crescimento da economia. De um ponto de vista geral, quem tiver um bom imóvel, vai querer um melhor”, acredita Ricardo Borges, da Projeção.Com, consultoria financeira. Segundo ele, isso aumentará o valor do aluguel para a classe média, o que é bom para aqueles que investiram ou pretendem comprar imóveis em áreas valorizadas para alugá-los. “O ideal é comprar imóvel para o público da classe média. Quem adquire casa ou apartamento muito barato, provavelmente, não terá garantias com aluguel, pois o inquilino para este tipo de imóvel não costuma ter fiador, nem paga três meses adiantados como depósito”, comenta Ricardo. “Um apartamento muito caro também pode não ser o mais indicado, já que impostos, condomínio e a administração são altos”, complementa.

Para quem pensa em comprar para depois revender, o consultor financeiro Gustavo Cerbasi, autor do livro Dinheiro – Os segredos de quem tem e Casais Inteligentes Enriquecem Juntos, sugere imóveis menores. “Eles têm maior liquidez, ou seja, a revenda com lucro costuma ser mais rápida. Imóveis de alto padrão costumam exigir mais paciência do investidor para realizar seus lucros. Atualmente, diante da nova lei que limita a destinação de grandes áreas para condomínios, imóveis em grandes empreendimentos e com aprovação obtida antes da entrada em vigor da lei tenderão a se valorizar mais”.

Assim como Ricardo, Gustavo também acredita no crescimento do mercado imobiliário. “Creio que a nossa economia passa por um período incrível e que muitos brasileiros enriquecerão com isso. O enriquecimento da sociedade afeta diretamente a valorização dos imóveis. Por isso acredito que quem começar a comprar imóveis como investimento terá pouco do que se arrepender daqui a alguns anos, desde que se façam escolhas criteriosas no momento da compra”.

Na hora de comprar um imóvel…

Para o diretor comercial da imobiliária Júlio Bogoricin, do Rio de Janeiro, Marco Aurélio Blanco, comprar um imóvel na planta, ou seja, antes do início da construção, pode ser mais lucrativo, garantindo uma economia de até 20%. “Em um mercado que cresce intensamente, esta opção é um bom investimento, desde que a escolha da construtora seja criteriosa”, alerta Blanco. David tem a mesma opinião. “Esse tipo de investimento é lucrativo. Prevemos em torno de 10 a 12% de rentabilidade do capital atualizado. Em prédios novos, o retorno é muito maior, pois ele tende a valorizar nos dez primeiros anos. O proprietário poderá ainda contar com o valor do aluguel”, analisa David.

Mas, além de capital, é importante ter paciência e disponibilidade de tempo para pesquisar. Aliás, pesquisa parece ser a palavra-chave dos profissionais ligados ao mercado imobiliário, principalmente para aqueles que estão aplicando uma razoável quantia de dinheiro em um bem pela primeira vez. Especialistas aconselham calma no momento de investir suas economias em um negócio. “Pesquise. Quanto mais visitas a imóveis, mais se tem noção de preço. Quando você tiver essa percepção, terá condições de avaliar valores e fazer o investimento que julgue o correto”, afirma Ricardo Borges. Gustavo Cerbasi aconselha poder de seleção. “O crescimento não será líquido e certo como durante as décadas de urbanização do Brasil. Teremos áreas que valorizarão muito e outras que entrarão em decadência. O investidor seletivo é o que ganhará mais”, prevê Gustavo.

Para não perder dinheiro, é preciso ter experiência, informação, conhecimento e visão dos empreendimentos que terão sucesso. Ao começar a investir em compra e venda no mercado imobiliário, é importante ter disponibilidade financeira, dispor de um bom consultor ou corretor de imóveis, acompanhar os lançamentos imobiliários (vale lembrar que, comprando na planta, paga-se menos) e manter contato com empresas ou entidades do setor.

Antes investir em imóveis, Ricardo Kenji conversou com pessoas ligadas ao mercado imobiliário para saber dos riscos e possibilidades de ganho nas negociações. “Comecei a investir em imóveis porque cheguei à conclusão, depois de conversar com muitas pessoas, de que imóvel é um investimento onde dificilmente perde-se dinheiro. Na média, ele rende um pouco mais que um investimento conservador e dá solidez para a carteira de investimentos. Outro ponto importante é que o brasileiro ‘gosta’ de comprar imóvel, o que dá certa liquidez a esse mercado”, diz.

Mercado imobiliário

Além das condições físicas da casa ou do apartamento, antes de fechar negócio, normalmente, analisamos a localidade. Em grande cidades, o interesse é maior por modelos que fiquem próximos do comércio, tenham condução variada, segurança, preço de impostos razoáveis, dentre outras coisas. Quem aluga também está interessado em tudo isso. Portanto, fique atento. Pense na valorização que determinada área já tem ou poderá passar daqui a alguns anos.

“Imóveis em bairros densamente povoados, com vários serviços disponíveis e pouco espaço para novas construções próximas custam caro e tendem a valorizar menos do que outras alternativas com maior potencial de amadurecimento”, destaca Gustavo Cerbasi em seu artigo Comprar Imóveis Requer Atenção.

“Loteamentos em municípios menores ou nos arredores de grandes cidades nem sempre são boas oportunidades de investimento. Caso a urbanização ou o desenvolvimento demorarem a chegar por lá, você verá seu investimento render muito menos do que se estivesse na segura e rentável renda fixa oferecida através de bancos e corretora. Na hora de comprar, alguns fatores são decisivos para a boa valorização de seu imóvel: novos serviços e melhorias para o bairro, novos empreendimentos, saturação de regiões vizinhas e histórico da construtora e do arquiteto fazem diferença. Lucre investindo em pesquisa de mais informações, evite comprar por impulso”, continua Gustavo.

Dicas e cuidados ao comprar um imóvel:

– Negociar com um corretor de confiança, que esteja registrado no CRECI (Conselho Regional dos Corretores de Imóveis);

– Se for imóvel novo, consultar o histórico da construtora e da incorporadora;

– Analisar cuidadosamente e criticar o memorial descritivo (questionar quando a descrição dos materiais utilizados for muito vaga ou genérica);

– Consultar diversas imobiliárias sobre a rentabilização durante a obra de outros projetos da mesma construtora ou do mesmo arquiteto;

– Contar com a ajuda de um advogado na assinatura de contratos e ouvir opinião de corretores não relacionados ao empreendimento;

– Verifique a documentação e as certidões do imóvel (certidão negativa de ações cíveis, fiscais e criminais junto à Justiça Comum e Federal, certidão negativa de ações trabalhistas junto à Justiça do Trabalho, entre outras, que podem ser solicitadas pelo advogado);

– Em imóveis antigos é bom verificar quando foi a última reforma. Assim evita-se problemas de rachadura, encanamento, vazamento, fiação antiga, dentre outros;

– Pague sinais de no máximo 20% do valor do imóvel apenas para pessoas autorizadas;

– Avalie a localização, segurança, iluminação das ruas próximas e a infra-estrutura local (escolas, comércio, postos de saúde e hospitais);

– Se você está comprando um apartamento, informe-se bem a respeito do condomínio, valores etc;

– Converse com pessoas do local e tire dúvidas;

– Peça os comprovantes de pagamento das três últimas contas de água, luz e gás, além da cópia do carnê do IPTU;

– Leia atentamente o contrato e, em caso de dúvida, pergunte. Não assine se não entender tudo o que está documentado;

– Assim que o contrato for assinado, a primeira providência é se dirigir a um cartório para obter a matrícula atualizada do imóvel;

– Fique atento ao ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Intervivos) que no Rio de Janeiro e em São Paulo a alíquota é de 2% sobre o valor venal estabelecido pela prefeitura anualmente.